Çështja e ndërtimeve pa leje vazhdon të jetë një temë aktuale dhe një nga sfidat më të mëdha të planifikimit hapësinor në Mal të Zi. Debati i fundit në Kuvendin e Malit të Zi e riktheu edhe një herë në vëmendje këtë problem.
Javën e kaluar në kuvend u shqyrtuan propozimet për ndryshimin dhe plotësimin e Ligjit për rregullimin e hapësirës dhe ndërtimin e objekteve, me qëllim harmonizimin e tyre me legjislacionin e Bashkimit Evropian në fushën e energjetikës dhe politikave klimatike. Megjithatë, gjatë debatit të deputetëve, fokusi kryesor ishte çështja e ndërtimeve pa leje dhe procesi i legalizimit.
Ministri i Planifikimit Hapësinor, Urbanizmit dhe Pasurisë Shtetërore, Sllaven Radunoviq, ka theksuar se shteti duhet të përballet me realitetin e numrit të madh të objekteve pa leje, por njëkohësisht tha se duhet të vendoset një vijë ndarëse.
Ai theksoi se, sa i përket legalizimit, nuk mund të ketë një qasje tepër të ashpër, pasi kjo do të krijonte probleme të mëdha për shumë qytetarë për shkak të, siç ka thënë ai, numrit të madh të objekteve ilegale. Por, sipas tij, situata është ndryshe me ata që kanë nisur ndërtime pas xhirimit ortofoto, pasi ata, ka theksuar ai, kanë vepruar në kundërshtim me ligjin dhe se objektet e tyre do të vijnë në radhë për t’u prishur.
Ndërkohë, pak muaj më parë, Ministria e Planifikimit Hapësinor, Urbanizmit dhe Pasurisë Shtetërore njoftoi se në disa qytete, përfshirë edhe territorin e komunës së Tuzit, gjatë aksionit të përforcuar inspektues për shkak të kryerjes së punimeve pa leje, vetëm në këtë komunë ishin evidentuar me dhjetëra objekte, ndërsa ndaj 16 personave u nisën procedurat, duke iu shqiptuar ndalim të vazhdimit të kryerjes së punimeve.
Por, përtej kësaj problematike dhe çështjes së objekteve që tashmë janë ndërtuar apo tentojnë të ndërtohen pa leje, lind një pyetje tjetër: Sa i qartë është informacioni që merr qytetari para se të hyjë në blerjen e pronave që i ofrohen çdo ditë në treg?
Nëse i referohemi vetëm zonës së Malësisë, ofertat për tokë në shitje vazhdojnë të shfaqen pothuajse çdo ditë. Në faqet e subjekteve që merren me shitblerjen e patundshmërive mund të shihen toka të copëzuara, parcela të ndara në shumë njësi, në lokacione të ndryshme, madje edhe në zona rurale të Malësisë.
Por, ajo që bie në sy në këto oferta është mungesa e një informacioni që për blerësin mund të jetë vendimtar dhe që mund të krijojë konfuzion. Çfarë statusi ka ajo tokë dhe cilat janë mundësitë reale të përdorimit të saj?
Në shumë raste, në njoftimet e tyre shënohet vetëm “tokë në shitje”, së bashku me sipërfaqen, çmimin dhe vendndodhjen e parcelës, por pa informacion shtesë, pa sqaruar qartë nëse bëhet fjalë për tokë të urbanizuar, tokë bujqësore apo nëse ekzistojnë kushte reale për ndërtimin e një objekti banimi.
Dhe pikërisht kjo lloj qasjeje ndaj blerësve potencialë krijon pasiguri dhe huti, sepse një blerës ka të drejtë të dijë qartë se çfarë statusi ka prona që i ofrohet, ashtu sikurse edhe subjekti që e vendos atë në treg duhet të ketë informacionin bazë mbi pronën që ofron, në mënyrë që procesi i shitblerjes të jetë sa më transparent për blerësit.
Pasi jo çdo truall që ofrohet për shitje ka të njëjtin status dhe jo çdo parcelë ofron të njëjtat mundësi ndërtimi. Pra, jo çdo parcelë që shitet si “tokë” nënkupton automatikisht mundësi për ndërtimin e një shtëpie.
Nëse bëhet fjalë për tokë jashtë zonave të urbanizuara dhe ajo vazhdon të ketë statusin e tokës bujqësore, kushtet ligjore për ndërtim janë të tjera nga ato në zonat ndërtimore. Në këto raste, sipas rregullave të planifikimit hapësinor, për ndërtimin e një objekti banimi në tokë bujqësore kërkohen kushte të caktuara, përfshirë edhe një sipërfaqe minimale të parcelës, e cila është dukshëm më e madhe se ajo që kërkohet për parcelat në zonat e urbanizuara.
Kjo do të thotë se një parcelë që ofrohet në shitje me sipërfaqe prej 500 apo 1.000 metrash katrore, edhe nëse është pronë private, nuk nënkupton automatikisht se aty mund të ndërtohet një shtëpi banimi.
Natyrisht, kjo nuk nënkupton se çdo parcelë bujqësore që shitet është e destinuar për ndërtim apo se çdo pronë me sipërfaqe më të madhe ka të njëjtin status. Ka parcela të cilat mund të përdoren për qëllime bujqësore apo destinime të tjera sipas planifikimit përkatës.
Por, pikërisht për këtë arsye, informacioni mbi statusin e tokës është thelbësor për çdo blerës. Sepse sipërfaqja, vendndodhja dhe çmimi nuk janë të vetmet elemente që përcaktojnë vlerën dhe mundësitë e përdorimit të një prone.
Në praktikë, shpesh, kur blerësi kërkon informacion më konkret nga ata që shesin këto prona, ata shpesh të drejtojnë tek institucionet kompetente, me arsyetimin se kushtet i përcakton sektori i urbanizmit. Kjo është korrekte sa i përket vendimit zyrtar për ndërtim, por njëkohësisht nuk e zëvendëson nevojën për transparencë gjatë ofertimit të pronës.
Sepse një blerës nuk pyet domosdoshmërisht se si merret një leje ndërtimi, por pyetja e tij është se çfarë po blej dhe cilat janë mundësitë konkrete të asaj prone? Për arsye se, nëse qëllimi është ndërtimi i një shtëpie banimi, atëherë statusi i tokës dhe kushtet që lidhen me të janë informacione që duhet të jenë të qarta që në fillim, pasi shumë qytetarë investojnë kursimet e një jete të tërë në blerjen e një trualli dhe në ndërtimin e një shtëpie.
Pra, në një kohë kur institucionet paralajmërojnë kontrolle të rrepta dhe masa ndëshkimore ndaj cilitdo që kryen ndërtime pa leje dhe kërkojnë të vendosin më shumë rregull në hapësirë, edhe transparenca në tregun e pronave duhet të jetë pjesë e këtij procesi.
Ndërkaq, askush nuk e vë në diskutim të drejtën për të shitur apo për të blerë një pronë, por po aq e rëndësishme është edhe e drejta e qytetarit për të qenë i informuar qartë për atë që po blen dhe për mundësitë që i ofron ajo pronë.
Nisur nga të gjitha këto që u përmendën më sipër, arrihet në përfundimin se mbrojtja e hapësirës sipas ligjeve në fuqi fillon me informimin e qytetarëve, me transparencën, korrektësinë dhe ndershmërinë në treg, si dhe me përgjegjësinë e të gjithë aktorëve që marrin pjesë në këtë proces.
Është koha të reflektohet dhe të punohet drejt, duke i respektuar ligjet, në një periudhë kur Mali i Zi është në proces të përmbushjes së detyrimeve të tij në rrugën drejt anëtarësimit në Bashkimin Evropian.