Lexova këto ditë se në Ulqin po zhvillohet një proces i gjerë për regjistrimin dhe legalizimin e ndërtimeve të bëra pa leje ndërtimi. Qëllimi zyrtar është “formalizimi i pronësisë” dhe “vendosja e rendit urban”. Ajo çka më bëri kurioz është se si është e mundur që Komuna nuk e ka një listë me ndërtime pa leje, por kërkon që pronarët ta bëjnë regjistrimin e tyre. Por ky proces ngre një pyetje edhe më të rëndë: Si mund të legalizohet diçka që në thelb është e paligjshme? Dhe më tej – kush mban përgjegjësinë që ndërtimet e paligjshme u bënë fakt i kryer?
Një trashëgimi e gjatë kaosi planifikues
Prej dekadash, Ulqini është shembull tipik i atij që quhet urbanizim spontan. Sipas të dhënave zyrtare, rreth 90 për qind e ndërtimeve në territorin e komunës janë ngritur jashtë planeve urbanistike, pa leje ndërtimi ose me shkelje të rënda të tyre.
Në zona si Shtoji i Poshtëm, Pinjeshi apo kodrat pranë bregdetit, ndërtesat janë rritur si kërpudhat pas shiut – shpejt, pa kontroll, disa mbi toka publike ose turistike.
Ndërsa planet urbanistike mbeteshin nëpër dosje, realiteti ndërtohej vetë, ditë pas dite.
Ai që duhej të ishte një qytet bregdetar me zhvillim të planifikuar, u kthye në një mozaik ndërtimesh të improvizuara apo thjesht në një xhungël urbanistike, ku ligji erdhi gjithmonë me vonesë.
Legalizimi – një kompromis i vjetër i rajonit
Legalizimi i ndërtimeve pa leje nuk është shpikje ulqinake – është një praktikë ballkanike që shfaqet sa herë që ligji dështon në parandalim.
Në teori, legalizimi është proces administrativ që i jep një status juridik ndërtesave ekzistuese, në mënyrë që pronarët të mund ta regjistrojnë pronën, të paguajnë taksa dhe të përfitojnë siguri ligjore. Por në praktikë, shpesh është një amnisti e heshtur për paligjshmërinë, një mënyrë për të thënë: “Meqë e ndërtuat, hajde ta pranojmë siç është.”
Kur ligji përshtatet me shkelësin
Në parim, një ndërtim që është bërë jashtë planit urbanistik nuk mund të legalizohet. Por ligjet ndryshojnë. Përmes “amendamenteve” apo “planeve të reja zhvillimore”, shumë ndërtime që dje ishin të paligjshme, sot shpallen “të përputhshme”. Ndërtesa mbetet e njëjtë – ndryshon vetëm letra që e justifikon. Në gjuhën juridike kjo quhet reformë urbanistike; në gjuhën e përditshme, ky është përdorim i ligjit për ta kthyer paligjshmërinë në normalitet.
Këtu ndodh momenti kritik – shteti dhe qytetari i ndërrojnë rolet. Në vend që qytetari t’i përshtatet ligjit, ligji fillon t’i përshtatet qytetarit – dhe prej asaj pike, kufiri mes legalitetit dhe korrupsionit bëhet i paqartë.
Legalizim apo
korrupsion institucional?
Jo çdo legalizim është korrupsion. Ka raste kur procesi është transparent, publik dhe i motivuar nga arsye praktike – si për shembull, për të siguruar kushte të banimit për familje që nuk kanë alternativa. Por kur ndryshimet ligjore bëhen në mënyrë selektive, për të shpëtuar investitorë të caktuar, apo kur planifikimi përdoret si pretekst për përfitime private, atëherë bëhet fjalë për korrupsion të institucionalizuar.
Në këto raste, legalizimi nuk është reformë – është shpërblim për shkeljen. Dhe qyteti e paguan çmimin – humbet hapësirat publike, estetikën, rendin, e mbi të gjitha besimin te ligji.
Kush e humbi kontrollin?
Faji është i shpërndarë, por zinxhiri është i qartë:
• Komuna e Ulqinit ka dështuar në mbikëqyrje, shpesh duke mbyllur sytë ndaj ndërtimeve pa leje, sidomos në zonat me vlerë turistike.
• Qeveria qendrore ka vonuar ose nuk i ka zbatuar planet kombëtare, duke lënë hapësirë për vakuum ligjor.
• Inspektoriati i ndërtimit ka reaguar vonë dhe shpesh në mënyrë selektive.
• Investitorët kanë vepruar me bindjen se “më vonë do të legalizohet”.
• Dhe shoqëria, në një kuptim më të gjerë, e ka pranuar këtë si një “normalitet ballkanik”.
Në një sistem të tillë, askush s’është plotësisht fajtor – por të gjithë janë bashkëfajtorë.
Një mundësi për të filluar ndryshe
Ulqini ka ende shansin të ndryshojë drejtim, nëse legalizimi përdoret si mjet për të vendosur rregull, jo për ta justifikuar mungesën e tij. Kjo do të thotë që:
• legalizimi të kufizohet vetëm në rastet e banimit familjar
• zonat bregdetare dhe natyrore të mbrohen pa kompromis
• dhe planet urbanistike të jenë reale, jo fiktive
Sepse në fund, qyteti nuk matet me numrin e ndërtesave, por me cilësinë e rendit që krijon.
Një qytet që legalizon gjithçka, humbet aftësinë të planifikojë diçka.
Epilogu
Ulqini sot ndodhet në një udhëkryq – të pranojë kaosin si “realitet” apo të vendosë t’i rikthehet ligjit. Legalizimi mund të jetë një mjet për rregull, por vetëm nëse nuk përdoret si mburojë për korrupsionin. Sepse, në fund të fundit, ligji që përshtatet me paligjshmërinë pushon së qeni ligj dhe kthehet në justifikim.
Hapat që kërkohen nga bashkia për ndërtimin e një shtëpie në vendet e zhvilluara
Meqenëse kam mjaft përvojë në këtë fushë, nga përvoja ime në Shtetet e Bashkuara po sjelli më poshtë hapat e saktë për të ndërtuar një shtëpi, që varen nga rregulloret e bashkisë, ligjet e urbanistikës (zonimit) dhe kodet e ndërtimit, por shumica e bashkive ndjekin një proces të ngjashëm. Më poshtë janë hapat tipikë që kërkon një bashki për ndërtimin e një banese:
- Verifikimi i zonimit dhe përdorimit të tokës
Para çdo veprimi tjetër, sigurohet që prona është e përshtatshme për ndërtim banimi.
• Kontrollohet në zyrën e planifikimit ose të zonimit të bashkisë.
• Verifikohen kufijtë ndërtimorë (setbacks), përmasat minimale të parcelës, kufizimet e lartësisë dhe përdorimin e lejueshëm të tokës.
• Nëse kërkohet ndryshim zone ose përjashtim (variance), duhet të paraqitet një kërkesë dhe të merrni pjesë në një seancë dëgjimore publike. - Plani i truallit dhe matjet topografike
Shumica e bashkive kërkojnë një plan trualli të përgatitur nga një inxhinier civil ose topograf i licencuar, që tregon:
• Kufijtë e parcelës dhe gjendjen ekzistuese
• Vendndodhjen e shtëpisë së propozuar
• Hyrjet, pjerrësitë e terrenit, kullimin, lidhjet e ujësjellësit ose kanalizimeve etj.
Ky plan duhet të shqyrtohet nga bashkia përpara se të jepet leja e ndërtimit. - Planet e ndërtimit dhe shqyrtimi i projektit
Përgatiten planet arkitektonike dhe strukturore që përputhen me ligjet vendore dhe shtetërore të ndërtimit. Planet zakonisht përfshijnë:
• Pamjet dhe ndarjet e brendshme (planimetrinë)
• Pamjet e jashtme (fasadat)
• Detajet strukturore, elektrike, hidraulike dhe të ngrohjes/ftohje.
Disa bashki mund të kërkojnë miratim nga komisioni i dizajnit ose zyra e trashëgimisë historike, nëse zona është e mbrojtur ose me kërkesa estetike të veçanta. - Aplikimet për leje
Duhet të paraqiten aplikime për lejet e nevojshme, që zakonisht përfshijnë:
• Leje ndërtimi (kryesore)
• Leje elektrike
• Leje hidraulike
• Leje për sistemin e ngrohjes/ajrosjes (HVAC)
• Leje për hyrjen apo trotuarin
• Leje për kanalizime ose septik, nëse nuk ka lidhje me rrjetin public.
Secili departament i bashkisë mund të bëjë shqyrtimin dhe miratimin veçmas. - Pagesa e tarifave dhe marrja e lejeve
Pasi planet të miratohen, paguhen tarifat për lejet, të cilat zakonisht varen nga vlera ose sipërfaqja e projektit. Më pas lëshohet leja e ndërtimit, që ju lejon të filloni punimet. - Inspektimet gjatë ndërtimit
Gjatë ndërtimit, inspektorët e bashkisë do të kryejnë disa kontrolle ku zakonisht përfshihet:
• Inspektimi i themeleve (para hedhjes së betonit)
• Inspektimi i strukturës (skeletit)
• Inspektimi paraprak i instalimeve elektrike, ujësjellësit dhe ngrohjes
• Inspektimi i izolimit
• Inspektimi final (për banim)
Duhet të kaloni çdo inspektim përpara se të vazhdoni me fazën tjetër. - Certifikata e përdorimit (Certificate of Occupancy)
Pasi të jenë kaluar të gjitha inspektimet, komuna lëshon certifikatën e përdorimit, që vërteton se shtëpia është ndërtuar sipas të gjitha ligjeve dhe është e sigurt për banim. - Hapat përfundimtarë
• Regjistroni pronën dhe adresën në zyrën e kadastrës ose tatimeve vendore
• Përditësoni taksat e pronës
• Kryeni lidhjet e përhershme të ujit, energjisë dhe gazit
• Më pas – mund të vendoseni në shtëpi!
Dua te citoj se taksat e shtëpisë fillojnë me fazën e parë të ndërtimit dhe pasi shtëpia të përfundohet, atëherë merret edhe vendimi se sa do të jenë taksat vjetore, pra nuk pritet derisa të ndërtohet shtëpia. Pra, ky është proces që zbatohet në SHBA, megjithëse mund të ketë ndryshime të vogla nga një qytet në tjetrin. Pothuajse, pak a shumë, e njëjta procedurë është edhe në Evropën Perëndimore.